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加大供应人口疏解北京房价要大跌

2019/06/07 来源:海淀信息港

导读

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近,困扰买房人的因素很多,舆论整体按要求唱衰楼市,二手房价格也在小幅下跌,这房子是该买,还是等明年的大量供应呢?北京(楼盘)土地供应“大涨”,北京人口“大降”,表象的背后究竟蕴藏着什么,通过以下两个的问题,可鉴一二。

问题一:2017年北京加大了住宅土地供应量,2018年北京住宅是否会供大于求,价格是否继续走低?

在北京加大土地供应的大背景下,2017年的土地供应终于接近了2015年。不过所谓饱和供应的设想,只是在报表中的设想。

土地出让统计制表来自大伟看楼市

2015年宅地供应为875万平米,2016年降至历史低点220万平米,2017年在强力干预下,北京土地勉强供应到820万平米,但仍不及2015年。而2015年出让的土地,在2017年仅有两个项目入市,分别是门头沟的西山天璟和大兴的海珀云翡。由于建设需要周期,房地产投资也是按照市场供需关系进行调节。因此2017年的土地供应,很大可能不会在2018年上市形成有效供应。2016年由于930之后,土地被开发商竞价成了自持为多,因此有效供应更为稀缺。

140平米以上普通商品住宅存量情况依然处于历史低点(国家统计局)

因此,2018年北京市场新房供应量堪忧,尤其是120平米以上的改善类产品,即将遭遇房荒。2017年土地出让中,不受70/90限制的住宅面积为138.2万平米,其中41.3万平米可做平层改善,如果以120平米平层计算,仅有3441套。加上政府限价,新房二手房房价倒挂,改善客户出现争抢场面不可避免。未来这部分市场不仅不会走低,还可能在交付后流转到二手房市场报复性上涨。

而优质地块的别墅类产品更是稀缺。2015到2017年五环内别墅0供应。且不乏限价且限售地块,在当下政府限价窗口,入手优质地块别墅类改善产品,正是时机。

改善类住宅产品在北京越发稀少,龙湖天琅只有8套双拼别墅在售

2018年,北京入市的商品房项目数量有限,不可能供大于求。2015年,2016年“9.30”之前,还有部分不受7090限制的改善类产品入市,平米以上的改善类产品,需要趁目前市场看冷和政府限价期及早购买,防止未来供应极度稀缺。

截止2017年11月底,北京新增供地可开发为平层改善产品预估可售套数约3441套(120平米计算),限售均价5.2万/平,近城改善将处于严重供小于求态势。

总体来看,不说北京2016年高达1675.1万平米的商品房销售面积,对比2015年1126.84万平米的销售面积,就算把16、17年总和不足1000万平米宅地出让,全部转化为上市供应,也无法满足市场基本需求,供小于求的基本面在北京难以扭转。这个回答直接引发了问题二。

问题二:在清理低端产能,北京人口增量控制的环境下,北京的房产还会供小于求吗?

是这样说的:“从今年开始,北京中心城区的人口数字将不再是持续多年的上升曲线,而将首次走出下滑线。东城区,计划疏解常住人口3.5万人,疏解影响人口12.9万人进行了任务分解和部署。西城区计划疏散人口3.6万人。朝阳区计划常住人口要控制在85.7万人以内,较去年底调减9.8万人,同时还将在年内调减25万流动人口。海淀区计划将全区人口减少12.9万人。丰台区今年常住人口控制在225.7万人,比去年减少6.7万人。”也就是总体减少约40万人口。

疏解中的黄亦路两侧

大兴区是人口疏解的重点区域,也是清理低端产能的着力区。工业大院、物流园区、环境脏乱曾是大兴区西红门镇、旧宫镇、黄村镇三个乡镇的“特殊标签”。而现在4000多低端企业被撤出大兴,村低端企业被悉数拆除。取而代之的是建设,贯穿大兴东西的主干道黄亦路将拓宽,遍地开花的平价免税店,世界评级的米其林餐厅,体贴入微的智慧商业系统……这就是清理低端产业之后的大兴。

疏解拓宽后的黄亦路

按常规说,人口减少会导致房价和房租价格的下跌,问题是,为什么各年的11月北京住房租赁交易量大多会较10月走低。然而2017年受到疏解人口强硬措施影响,今年11月北京租赁交易量,反而大涨18.7%?

北京人口真的减少了吗,请看下图。

清理低端产能,疏解人口的一年,北京用水量从年初254万立方米增长到年末271万立方米。

北京2017年整体发电量下降了10%,说明关停并转了一些工业设施。但来自自来水公司的官方数据显示北京用水量较年初上涨了6.9%。

此外,2017年12月,北京中移动有3900万用户,联通有4000万用户。大数据公司统计客户端活跃用户有约3000万。这些都是北京人口数量的佐证。

北京的真正问题在于人口密度过低,而不是人口数量过多。

北京人口密度不仅不如东京、上海(楼盘)等国际超级城市,甚至不如强二线城市杭州(楼盘)。城市密度低意味着城市效率低,人们利用道路,地铁等公共资源的效率只是东京的1/3,而北京的地铁密度也远不如东京。东京都每平方公里有1.3km的轨道里程,有1个轨道交通站,而北京每平方公里仅有0.4km轨道里程和0.2个地铁站。

百度中国城市研究报告2017第3季度,北京再次成为人口吸引力排行榜的城市。

这些都意味着北京不仅可以承载更多的人口,也意味着即便是中国吸引力的城市北京,城市化进程依然在进行当中。更不要说正在形成的北京-雄安-天津(楼盘)城市群了。

土地供应依然赶不上人口增长的需要,这就是北京楼市的基本面。被限购压抑的需求,不是是否释放的问题,而是何时释放的问题。不释放,是不可能的。

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