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分析師魚晉華下半年房價可能跌10

2020/01/10 来源:海淀信息港

导读

分析师鱼晋华:下半年房价可能跌10%楼市供求关系发生改变“从目前市场成交情况来看,史上最严厉的三项政策,限购、限贷、限价对楼市的影响

分析师鱼晋华:下半年房价可能跌10%

楼市供求关系发生改变

“从目前市场成交情况来看,史上最严厉的三项政策,限购、限贷、限价对楼市的影响非常大,尤其是对40多个限购城市的成交量影响尤甚今年上半年,40多个限购城市成交金额占全国总成交金额的比重,由去年的56%下降到53%”2009年,这一比例一度高达64%

除了成交量下降外,鱼晋华认为房地产市场供求关系已经发生变化“成交下滑,加上新推盘入市我们发现,核心城市(核心城市以四个一线城市为代表)新盘批售比数据持续大于1这一数据表明,市场已经变成了供大于求”

房地产成交量减少,直接导致库存持续上升在鱼晋华看来,楼市库存将超过2008年的高峰期“今年二季度以来,核心城市楼房库存开始持续攀升我们统计了五大核心城市(北京、上海、深圳、武汉和杭州)发现,目前库存量跟2008年12月的历史高位相比,仅仅相差20%从推盘规律来看,我们判断今年下半年房地产库存量会持续上升,甚至可能超过2008年的高位”

“历史经验表明,库存和房价息息相关凡是库存的高位对应的都是房价的低点其逻辑在于,高库存将加大开发商的资金压力,所以开发商往往在库存非常高的时候会采取降价的策略”

房地产库存的高点对应的是房价低点,这一规律是否会重演呢

房价可能会下跌10%

降价幅度也是外界关注的焦点

“我们判断,目前仅仅在少数城市出现的开发商促销、抢客户的现象,会蔓延到其他城市降价由部分开发商主动降价到更多的开发商被迫降价

,降价范围也会逐步拓宽我们认为,今年下半年房价可能会有10%左右的下跌”

尽管短期看跌,但是从中长期来看,鱼晋华认为目前的调控没有触及根本

“这并不是我们对行业中长期的判断恰恰相反,我们认为,由于目前调控没有触及到行业的根本房价暴涨的根本问题没有彻底解决,一旦未来政策在某种程度上有所放松,房价有可能会报复性上涨我们认为,目前至少有两个最根本的矛盾没有解决”

第一大矛盾是新增土地供应瓶颈和投资性需求旺盛的矛盾,这一矛盾不但没有解决,反而还在不断地被激化所谓的新增土地供应瓶颈,通常理解是18亿亩耕地红线的问题,还有土地容积率偏低的问题但这两个问题都不是问题的实质,问题的实质在于国有土地的垄断制度现有的国有土地垄断制度核心在于土地的增值是归公的,即是归政府所有,忽略和剥夺了现有土地财产所有人权益这样的土地制度导致政府征地越来越难,而征地难是新增土地供应非常严重的障碍

第二个矛盾是地方投资冲动和财政困局,即地方GDP竞赛,各地政府花钱没有节制

从更长周期来看,鱼晋华表示,2015年是人口数量的拐点“长期看,决定房价的长期因素是人口结构因素从婴儿潮和人口红利两个因素来看,我们判断中国拐点式房价下跌可能在2015年之后因为根据人口经济学家的研究,中国的婴儿潮将在2015年之后进入退休期,他们的购买力和需求会下降还有中国需求的抚养比会上升,人口结构进入倒金字塔的结构,新增人口的不足导致新增住房需求下降我们判断,“中长期房价理论上的拐点应该在2015年之后”

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