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合作建房合同纠纷案1

2020/02/15 来源:海淀信息港

导读

合作建房合同纠纷案上诉人(原审原告):海南省X演出公司,住所地海口市公园路。  法定代表人:王X,该公司总经理。委托代理人:肖明德,

合作建房合同纠纷案

上诉人(原审原告):海南省X演出公司,住所地海口市公园路。  法定代表人:王X,该公司总经理。

委托代理人:肖明德,海南肖明德律师事务所律师。

委托代理人:周亚敏,海南肖明德律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):海口X房地产开发公司,住所地海口市振东区。

法定代表人:毕X,该公司经理。

委托代理人:孟繁旭,黑龙江省孟繁旭律师事务所律师。

委托代理人:贾X,黑龙江省哈尔滨市某建材公司法律顾问。

上诉人海南省X演出公司(以下简称X演出公司)因合作建房合同纠纷一案,不服海南省海口市中级人民法院(2000)海中法民初字第113号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案,X演出公司的法定代表人王X委托代理人肖明德、周亚敏,被上诉人海口X房地产开发公司(以下简称龙兴公司)的委托代理人孟繁旭、贾X等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

[案情分析]  原审判决认定双方签订的合作合同有效,认为双方所签合同中的约定,既存在房屋交付的债权也存在其他违约的赔偿权,X演出公司依约提起的各项诉讼请求,从其知道自己的权利受到侵害时起至起诉时止,均已超过法定的诉讼时效,据此判决,驳回X演出公司的诉讼请求,案件受理费由X演出公司负担。宣判后,X演出公司不服原判向本院上诉称:一审判决认定事实不清,适用法律不公,双方合同均约定上诉人享有产权分配及获得加层补偿费等权利,一审判决以产权分配完毕来否定上诉人享有获得加层补偿费等权利是错误的,明星大厦应以规划验收为准,办理房产交接手续前,双方的合建合同尚在履行过程中,因此,起诉时并未超过诉讼时效,请求撤销原判,支持上诉人的诉讼请求。X公司答辩称:合同中的违约罚款是约定的而非法定,其截止期限及时效起算点也应以约定为准,加层补偿费上诉人选择了现分配的房屋面积而已放弃,宿舍楼加层扩建费,由于2号宿舍楼未拆,没有损失而不应发生,已得到的款项应退还,其他费用的发生与被上诉人无关,同时,依法上诉人所提出的请求即使成立,也已全部超过诉讼时效,一审判决应维持。

经审理查明:1993年4月30日,X演出公司与海口X经济贸易开发公司(1994年1月12日双方协议将其更换为X公司)经协商签订了一份《合同书》,约定由X演出公司提供其位于海口市公园北2号1350平方米的土地,X公司提供建设资金,双方合作建设明星大厦,该大厦楼高十层,工程投资每平方米2000元。X演出公司负责做好拆迁准备,解决拆除旧房时所发生的纠纷,协助办理前期手续及土地使用证、产权证;X公司负责组织设计、报建、施工、装修、验收等工作并承担费用,双方按X演出公司35%,X公司65%的比例分配房产。分配以十层为基数,每增加一层,X公司补给X演出公司30万元,增加面积归X公司所有。若建筑不足十层,X演出公司实得面积也以十层计算,分成不小于2100平方米,剩余部分归X公司所有,楼层以X演出公司分配1至3层,不足部分自由选择为原则,若余数不足一单元但超过单元的50%的,可按工程成本价向对方购买此单元的剩余面积。X公司的施工期12个月,报建时间半年,总计18个月,除不可抗拒因素延误外,每超过一个月罚款10万元。X公司同意帮助X演出公司进行宿舍楼房的扩建和顶上加层或支付加层扩建费60万元。协议签订后,X公司分三次付给X演出公司加层扩建费25万元。1993年6月24日,双方签订了一份《借款合同》,约定X公司借给X演出公司人民币100万元。1993年10月28日,双方签订了《合作兴建明星大厦补充协议》,约定按实际进展情况,X演出公司同意报建时间拖延一个月,从11月1日起每延一天,X公司赔偿其经济损失2000元等内容。1993年11月2日,双方签订《补充协议》,约定明星大厦主体占地面积设计若不能达到应有的密度率(45%)时,分配给X演出公司的实得面积不少于2100平方米。1993年12月4日,双方签订《明星大厦继续延长报建期限的补充协议》,约定延长报建期限到12月31日,但X公司自1993年11月1日起的延期赔偿费于1993年12月31日前一次付清。1994年5月5日,双方又签订了一份《明星大厦继续延长报建期限的补偿协议》,约定报建期再次延长至1994年6月25日止,若X公司在此前不能支付按实际天数结算的赔偿费,则该款视为其向X演出公司的借款,归还期限至1994年12月31日止,年息按20%计算。1993年11月20日,海南省文化广播体育厅以琼文函[1993]399号文批复同意双方合作兴建明星大厦。1994年7月26日,海口市规划局颁发了建设工程规划临时许可证,批准明星大厦报建层数为十层,1997年5月20日又为第十一至十三层颁发了建设工程规划临时许可证。1995年10月19日,海口市土地管理局以市土字[1995]0544号文批复同意双方合作建楼转受让用地。1994年9月19日,X演出公司与海口市公路分局签订了一份《协议书》,约定X演出公司因施工需占用公路分局的通道临时行车,每年的使用费为1200元,使用至建楼完工为止。该协议书上除X演出公司加盖有公章外,X公司的全权代表邱杰在协议上也签了名。明星大厦于1994年11月25日开工。1997年1月10日,双方代表召开了关于明星大厦收尾工程问题联席会议,会议纪要第三条的内容为:第一层三面外墙在大厦工程验收后30日之内按双方原协商意见和标准维修。1997年11月8日,明星大厦经海南省建筑工程质量监督站等单位验收,并颁发了工程质量合格的竣工验收核验证书。1998年1月15日,双方签订了一份《借款及有关事项协议书》

,约定明星大厦工程于1994年11月25日正式动工至1996年10月31日竣工,因种种原因及双方协商同意将大厦整体销售,故未进行实体面积分配,由于暂时未定确切的购房者,X演出公司要求将大厦一层先行使用并已于1997年12月5日接管使用。X公司同意预借10万元给X演出公司,该款将在双方合作项目清算中本息一并处理。明星大厦建成后,因与原规划报建方案有异,海口市规划局未给换发建设工程规划许可证。为此,双方于1998年4月20日向该局提交了关于明星大厦规划验收的请示报告,关于明星大厦规划验收的请求报告,1998年11月18日,又提交了关于明星大厦规划验收存在问题的承诺。三份函中均提出直接影响明星大厦规划验收的是400平方米五层宿舍楼(即X演出公司2号宿舍楼)的拆除问题没有解决,并说明了未能拆除的原因和存在的困难。1998年11月26日,海口市规划局颁发了建设工程规划许可证。2000年4月29日,X演出公司与海南大名装修工程有限公司签订了一份《合同书》,约定X演出公司将明星大厦首层外墙工程发包给大名公司承建。2000年8月21日,X演出公司向一审法院起诉。2000年8月24日,双方签订《明星大厦房产移交协议》,约定X公司将明星大厦1至4层房屋移交X演出公司,其中1至3层已于1999年11月10日移交使用,现将剩余部分全部移交,面积以房产证为准,实行多退少补原则,双方合作产权利益的分配即告终结。之后,房屋所有权证办妥,X演出公司实际分得房屋面积为2319.2平方米。#p#分页标题#e#

上述事实有合同书、协议书、收付款凭证,海南省文化广播体育厅批复、海口市土地管理局批复、土地使用证、建设工程规划临时许可证、建设工程规划许可证、房屋所有权证、庭审笔录及当事人陈述等已经法庭质证的证据为证。

本院认为:本案当事人所签协议,均是在协商一致的基础上所作出的真实意思表示。双方的合作关系已经业务主管部门同意,并经土地管理机关批准办理了合作登记手续,其形式要件和实质要件都符合法律规定,故应认定有效。双方协议所确定的一些权利义务,其具体内容及实际履行都具有相对独立性,该特点以致X演出公司所提起的诉讼请求中有部分请求可分别独立存在,故其诉讼时效期间也应分别计算。当事人双方就明星大厦工程竣工期,延期报建的赔偿费转为借款的偿还期,首层外墙的施工期均有具体约定,X演出公司可行使权利的时间是明确的,一审法院对该部分请求,认定其已超过诉讼时效,并作出驳回其请求的处理是正确的,应予维持。关于加层补偿费的约定,是以改变原计划报建方案为前提而议定的,X演出公司就该项权利的主张,应以X公司合法取得加层房屋所有权为条件,明星大厦房屋所有权证系2000年8月取得,因此,X演出公司就加层补偿费的请求,未超过诉讼失效,其请求应予支持,一审法院亦以超过诉讼时效,判决驳回该项请求的认定和处理不当,应予纠正。X演出公司以提供土地为合作条件,其2号宿舍楼所附土地属提供合作部分,因设计方案的调整该楼未拆除,其仍继续使用。未拆除该楼的原因和理由,双方在给政府主管部门的函中均已阐明。就加层扩建费合同虽未写明是对拆除2号宿舍楼的补偿,但却约定的是帮助加层扩建,根据双方约定和本案实际,X演出公司提出继续支付该款的理由不充分,其请求不予支持,X公司已支付的加层扩建费不再退还,未支付的可不再支付。X演出公司、X公司双方都是明星大厦房产权利的享有者,就大厦建设期间占用海口市公路分局通道约定应支付的使用费,由双方按约定分配房产的比例分担,由双方与海口市公路分局结算后支付。X演出公司多分得的219.2平方米房屋,按合同约定的工程投资标准,即每平方米2000元计价在X公司应向其付款中折抵。

[案情结果]  原审判决认定双方签订的合作合同有效,认为双方所签合同中的约定,既存在房屋交付的债权也存在其他违约的赔偿权,X演出公司依约提起的各项诉讼请求,从其知道自己的权利受到侵害时起至起诉时止,均已超过法定的诉讼时效,据此判决,驳回X演出公司的诉讼请求,案件受理费由X演出公司负担。

X公司给予X演出公司的借款,因其未提出反诉,一审未作审理,二审依法亦不予处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定,判决如下:

一、撤销海口市中级人民法院(2000)海中法民初字第113号民事判决;

二、明星大厦加层补偿费人民币90万元,限X公司在本判决生效之日起一个月之内,向X演出公司支付,逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息;

三、X演出公司多分房屋面积计价43.84万元,限在本判决生效之日起一个月之内向X公司支付,逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息,该款可与本判决第二项的款项折抵;

四、占用通道使用费,双方与海口市公路分局结算后,由X演出公司承担35%,X公司承担65%。

一审案件受理费27343元,由X演出公司负担14605.2元,由X公司负担10937.2元;二审经批准减半收取的案件受理费13671元,由X演出公司负担8202.6元,由X公司负担5468.4元。

本判决为终审判决。

[相关法规]  《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。

第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是,从权利被侵害之日起超过二十年的,人民法院不予保护。有特殊情况的,人民法院可以延长诉讼时效期间。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款 第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决认定事实清楚,适用法律正确的,判决驳回上诉,维持原判决;

(二)原判决适用法律错误的,依法改判;

(三)原判决认定事实错误,或者原判决认定事实不清,证据不足,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决违反法定程序,可能影响案件正确判决的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。

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